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Kaufpreiszahlung vor Beurkundung?

Kaufpreiszahlung vor Beurkundung?

Der Verkäufer verlangt Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Immobilienkaufvertrages – entweder ganz oder teilweise – , sonst verkauft er nicht,

oder

er verlangt Kaufpreiszahlung vor Eintragung der den Käufer sichernden Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch.

Ein Kaufvertrag über Immobilien muß zwingend durch einen Notar beurkundet werden, sonst ist er nicht wirksam (§ 311 b Abs. 1 BGB). Wer also die Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Kaufvertrages erbringt oder auch Teilbeträge vorab zahlt, hat damit noch keinen wirksamen Anspruch auf Übereignung erworben und riskiert den Verlust seines voreilig bezahlten Geldes.

Diese zwingende Formvorschrift macht Sinn, weil es beim Immobilienkauf regelmäßig um hohe Geldbeträge geht und der Käufer so vor voreiligen Entscheidungen geschützt wird.

Verlangt der Verkäufer eine Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Kaufvertrages, dann begründet er dies meist damit, daß andere Interessenten bei ihm schon Schlange stehen und andernfalls vorgezogen werden (ältester Verkaufstrick der Welt).

Verkäufer und Käufer können über das Verkaufsobjekt privatschriftlich eine sog. Reservierungsvereinbarung abschließen und damit eine gewisse psychologische – nicht rechtliche –Sicherheit herstellen, daß der andere Vertragspartner bei der Stange bleiben wird (vgl. meinen Artikel: Macht ein Vorvertrag beim Hauskauf Sinn).

Die heute üblichen Kaufvertragsmuster sind aus der notariellen Vertragspraxis heraus entwickelt worden. Oberstes Gebot war dabei stets die Notwendigkeit, die Verträge so zu gestalten, daß ungesicherte Vorleistungen der einen oder anderen Vertragspartei vermieden werden.

Sieht der Vertrag vor, daß der Kaufpreis bereits vor Eintragung der den Käufer sichernden Vormerkung in das Grundbuch zu zahlen ist, führt dies ebenso zur ungesicherten Vorleistung durch den Käufer wie eine Kaufpreiszahlung vor Beurkundung: Der Käufer hat in diesem Fall zwar durch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages einen wirksamen Übereignungsanspruch erworben, dieser hilft ihm jedoch im Fall einer beim Verkäufer eintretenden Insolvenz oder bei betrügerischem Handeln des Verkäufers (z.B. bei Weiterverkauf an einen Dritten) nicht weiter.

Denn bei Insolvenz der Verkäufers bekommt er weder sein Geld zurück, noch kann er mangels Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch seinen Übereignungsanspruch durchsetzen.

Beim Verkauf an einen Dritten kann er Übereignung an sich ebenfalls mangels Eintragung der Vormerkung nicht durchsetzen und muß außerdem dann seinem Geld hinterherlaufen und vermutlich klagen, wobei völlig unsicher ist, ob eine Zwangsvollstreckung gegen den betrügerischen Verkäufer Erfolg haben wird.

Ist der Käufer ausreichend abgesichert, wenn im Kaufvertrag geregelt ist, daß der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Eintragung der Vormerkung zugunsten des Käufers „gesichert“ ist?

Eine derartige Formulierung findet sich immer wieder in notariellen Vertragsentwürfen. Gemeint ist damit, daß der Notar nach Einsicht in das Grundbuch (in die Grundakten sowie in die sog. Markentabelle, in welcher unerledigte Anträge aufgeführt sind) feststellt, daß dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung keine anderen Anträge vorgehen.

Eine ausreichende Sicherheit ist damit aber aus folgenden Gründen nicht hergestellt: Sofern beim Verkäufer Insolvenz eingetreten ist, hat dieser bereits mit dem entsprechenden Beschluß des Insolvenzgerichts das Verfügungsrecht über die ihm gehörende Immobilie verloren, also bereits vor der Eintragung des Insolvenzvermerks in das Grundbuch. Trotz „Sicherstellung“ der Eintragung der Vormerkung kann es also passieren, daß der Käufer seinen Übereignungsanspruch nicht durchsetzen kann, aber der Kaufpreis dann bereits bezahlt und das Geld beim insolventen Verkäufer verschwunden ist.

FAZIT:

Der Käufer sollte keinesfalls eine Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Kaufvertrages erbringen. Und auch wenn die Beurkundung erfolgt ist, sollte der Käufer keinesfalls Zahlungen erbringen, bevor die ihn schützende Eigentumsübertragungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist. Und zwar auch dann nicht, wenn die Eintragung der Vormerkung (lediglich) „gesichert“ ist.

Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall

Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall

Wenn ein Mensch stirbt, geht im Augenblick des Todes sein gesamtes Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über, § 1922 BGB.

War der Erblasser Eigentümer einer Immobilie, so findet durch seinen Tod deshalb ein „Eigentumswechsel außerhalb des Grundbuches“ statt. Das heißt: Im Grundbuch ist dann zwar noch der Erblasser als Eigentümer eingetragen, wirklicher Eigentümer ist nun jedoch der Erbe. Das Grundbuch ist durch den Tod des Erblassers also unrichtig geworden.

Die Erben sind gesetzlich verpflichtet, das Grundbuch berichtigen zu lassen, § 82 GBO. Hierzu wird normalerweise ein Erbschein benötigt, es sei denn, der Erblasser hat ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen. Sobald das Nachlaßgericht das Testament oder den Erbvertrag eröffnet hat, kann die Grundbuchberichtigung dann aufgrund Vorlage einer beglaubigten Abschrift des Testaments/Erbvertrages und des Eröffnungsprotokolls erfolgen. Für privatschriftliche Testamente gilt dies nicht; hier ist zur Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall immer ein Erbschein erforderlich.

Die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall kann jeder Erbe selbst ohne Hinzuziehung eines Notars beim Grundbuchamt beantragen. Vorzulegen ist ein schriftlicher Antrag zusammen mit einer Ausfertigung des Erbscheins oder mit einer beglaubigten Kopie des notariellen Testaments/Erbvertrages und des Eröffnungsprotokolls. In den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung beim Grundbuchamt gerichtskostenfrei, danach richten sich die Gerichtskosten nach dem Wert der Immobilie.

Wenn die Erben beabsichtigen, die Immobilie direkt weiterzuverkaufen, stellt sich die Frage, ob die Grundbuchberichtigung auf die Erben überhaupt erforderlich ist oder ob die Umschreibung des Grundbuches direkt vom Erblasser auf den Käufer des Grundstücks erfolgen kann.

Die Umschreibung des Grundbuches ohne Zwischeneintragung der Erben ist dann grundsätzlich möglich, wenn der Käufer des Grundstücks den Kaufpreis nicht durch ein Bankdarlehen finanziert. Wenn er aber finanziert, dann muß das Grundstück zur Sicherung der Finanzierung bereits vor Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld belastet werden. Dies ist aber nur möglich, wenn der Verkäufer (die Erben) bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (§§ 39, 40 GBO).

Die Umschreibung des Grundbuches direkt auf den Käufer ohne Zwischeneintragung der Erben empfiehlt sich jedoch – auch in den Fällen, in denen sie grundsätzlich möglich ist – aus anderen Gründen nicht:

Wenn der oder die Erben als Eigentümer im Grundbuch voreingetragen sind, kann sich der Käufer auf den öffentlichen Glauben des Grundbuches berufen. Dies bedeutet, der Inhalt des Grundbuches gilt ihm gegenüber als richtig, selbst wenn er unrichtig sein sollte (sog. gutgläubiger Erwerb, § 892 BGB). Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn sich herausstellt, daß der Verkäufer gar nicht der richtige Erbe und somit nicht Eigentümer war, weil später ein neues Testament aufgetaucht ist. Wenn der Verkäufer aber im Grundbuch nicht eingetragen ist, dann ist dieser gutgläubige Erwerb durch den Käufer nicht möglich.  Der Käufer wird in diesen Fällen also, obwohl er den Kaufpreis bezahlt hat und obwohl die Eigentumsübertragung auf ihn im Grundbuch eingetragen ist, in Wirklichkeit nicht Eigentümer.

Es empfiehlt sich daher auch bei geplantem Weiterverkauf der Immobilie aus Sicherheitsgründen, die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall möglichst zeitnah zu beantragen.

Grundsteuer bei Verkauf

Grundsteuer bei Verkauf

Die Immobilie ist verkauft, der Käufer schon seit einiger Zeit als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Trotzdem erhält der Verkäufer noch vom zuständigen Finanzamt eine Aufforderung zur Zahlung der Grundsteuer. Dies liegt daran, daß Steuerschuldner für die Grundsteuer gem. § 10 Absatz 1 Grundsteuergesetz (GrStG) derjenige ist, der bei Feststellung des Einheitswertes am 1. Januar jeden Jahres Steuerschuldner war. Dies bedeutet für den Verkäufer, daß er – selbst wenn der Kaufvertrag am 2. Januar abgeschlossen wurde – noch das ganze laufende Jahr gegenüber dem Finanzamt für die Zahlung der Grundsteuer haftet. Neben dem Verkäufer haftet auch der Käufer für die Zahlung der Grundsteuer, und zwar nicht nur im Jahr des Eigentumswechsels, sondern sogar noch für das Jahr davor (§ 11 GrStG).

Der notarielle Kaufvertrag regelt üblicherweise, wie die Zahlung der Grundsteuer bei Verkauf einer Immobilie zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt wird.  Abweichend von der gesetzlichen Regelung wird zwischen den Parteien normalerweise vereinbart, daß Nutzen und Lasten  des Grundstücks – also auch die Verpflichtung zur Zahlung der Grundsteuer – bei Besitzübergang auf den Käufer übergehen. Das ist der Zeitpunkt, wo der Kaufpreis bezahlt ist und dem Käufer die Immobilie übergeben wurde. Die Eigentumsumschreibung erfolgt in der Regel erst später.

Diese Regelung gilt jedoch nur im Innenverhältnis zwischen den Parteien, wohingegen gegenüber dem Finanzamt beide – Verkäufer und Käufer – haften.

Beispiel: Der notarielle Kaufvertrag wird am 01.03.2017 beurkundet. Am 01.06.2017 erfolgt der Nutzen-Lastenwechsel. Der Käufer wird am 15.07.2017 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Am 01.08.2017 schreibt das Finanzamt den Verkäufer wegen Zahlung der Grundsteuer für das 3. Quartal 2017 an. Gegenüber dem Finanzamt ist der Verkäufer zur Zahlung der Grundsteuer für das ganze Jahr 2017 verpflichtet. Im notariellen Kaufvertrag ist dagegen üblicherweise geregelt, daß der Käufer die Grundsteuer 2017 anteilig ab dem 01.06.2017 (Nutzen-Lasten-Wechsel) übernimmt. Der Verkäufer sollte somit die Grundsteuer für das gesamte Jahr an das Finanzamt zahlen und dem Käufer den anteiligen Steuerbetrag für die Monate Juni – Dezember 2017 in Rechnung stellen.

Ist die Immobilie vermietet, so kann die Grundsteuer in der vom Vermieter zu erstellenden Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag – was regelmäßig der Fall ist – dies vorsieht.

Macht ein Vorvertrag beim Hauskauf Sinn?

Vorvertrag beim HauskaufSie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, benötigen aber vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages noch Zeit, etwa weil Ihre Finanzierung noch nicht geklärt ist oder noch nicht sicher ist, ob eine Baugenehmigung erteilt wird.

Sie befürchten, dass der Verkäufer sich an die Ihnen mündlich gegebene Zusage nicht hält und das Grundstück anderweitig verkauft und möchten dieses Risiko absichern.

Im Internet finden sich viele Muster und Formulare für einen Vorvertrag beim Hauskauf, die von beiden Parteien nur auszufüllen und zu unterschreiben sind. Manchmal legen auch Immobilienmakler den Parteien solche Vereinbarungen vor.

Wenn ein Vorvertrag beim Hauskauf rechtlich bindend sein soll, muss er, wie der Kaufvertrag selbst, notariell beurkundet werden (§ 311 b BGB). Eine nur privatschriftlich abgefasste Vereinbarung hat bestenfalls eine psychologische Wirkung, indem beide Parteien die Ernsthaftigkeit ihrer Verkaufs- und Kaufabsichten bekräftigen und die Eckdaten des später notariell zu beurkundenden Kaufvertrages festlegen.

Eine gerichtlich durchsetzbare Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück an einen bestimmten Käufer zu verkaufen und zu übereignen sowie eine Verpflichtung des Käufers, das Grundstück zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben, kann so nicht begründet werden.

Typischerweise regelt ein Vorvertrag beim Hauskauf insbesondere diejenigen Umstände, bei deren Eintritt oder Nichteintritt die Verpflichtung zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages entfällt.

Beispiel: Verkäufer und Käufer verpflichten sich in einem notariell beurkundeten Vorvertrag bis zu einem bestimmten Termin einen Grundstückskaufvertrag über ein genau bezeichnetes unbebautes Grundstück  zu einem bestimmten Kaufpreis abzuschließen. Die Verpflichtung des Käufers zum Abschluß des Grundstückskaufvertrages entfällt, wenn bis zu einem bestimmten Datum keine Baugenehmigung erteilt ist.

Oftmals enthält der (notarielle) Vorvertrag zum Hauskauf auch eine Schadensersatzklausel, in welcher eine oder beide Parteien sich verpflichten, eine bestimmte Summe zu zahlen, sofern die spätere Beurkundung des Hauptvertrages unterbleibt.

Beispiel:  Für den Fall, dass sich der Käufer im oben genannten Beispiel aus anderen Gründen als der nicht erteilten Baugenehmigung  vom Vertrag löst, hat er an den Verkäufer einen pauschalierten Schadensersatz in Höhe von € 5.000,00 zu zahlen.

Der Nachteil eines Vorvertrages beim Hauskauf ist, dass die Notarkosten zwei mal anfallen, zuerst für den Vorvertrag und später nochmals für den eigentlichen Kaufvertrag.

Diese doppelte Kostenbelastung kann  vermieden werden, wenn auf den Vorvertrag beim Hauskauf verzichtet und statt dessen direkt der Hauptvertrag beurkundet wird und in diesem  ein Rücktrittsrecht für den Käufer für den Fall vereinbart wird, dass die Baugenehmigung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht erteilt wurde.

Direktzahlung oder Notaranderkonto?

NotaranderkontoOftmals wünschen sich die Vertragsparteien die Abwicklung ihres Immobilienkaufvertrages über ein Notaranderkonto in der Annahme, diese Form der Vertragsabwicklung sei sicherer als die Direktzahlung vom Käufer an den Verkäufer.

Dies ist nicht der Fall; beide Varianten werden vom Notar überwacht und bieten Verkäufer und Käufer die gleiche Sicherheit.

Die Auszahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto nimmt der Notar dann vor, wenn sämtliche Voraussetzungen dafür vorliegen, dass der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann (rangrichtige Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch; Vorliegen sämtlicher erforderlicher privater und behördlicher Genehmigungen; Vorliegen der Löschungsunterlagen, falls Belastungen des Verkäufers aus dem Kaufpreis abzulösen sind).

Bei der Direktzahlung erhält der Käufer beim Vorliegen genau der gleichen Voraussetzungen ein Schreiben des Notars (sog. „Fälligkeitsmitteilung“) mit der Aufforderung, nun den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

In beiden Fällen, d.h. vor Auszahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto sowie vor Fertigung der Fälligkeitsmitteilung, prüft der Notar, ob die Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer vorliegen. Falls ihm hierbei ein Fehler unterlaufen sollte, haftet er auch in beiden Fällen.

Die Entscheidung, ob die Zahlung des Kaufpreises per Direktzahlung oder über ein Notaranderkonto abzuwickeln ist, obliegt nicht den Vertragsparteien. § 57 BeurkG bestimmt, dass für die Verwahrung von Geldern durch den Notar ein besonderes Sicherungsinteresse vorliegen muss.

Beispiele für ein besonderes Sicherungsinteresse:

Es wird eine kurzfristige Besitzübergabe gewünscht, dh. der Käufer möchte das Kaufobjekt kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrages und vor Vorliegen der oben genannten Fälligkeitsvoraussetzungen beziehen. Um den Verkäufer zu schützen, damit dieser nicht seinen Besitz an der Immobilie verliert, ohne dass die Kaufpreiszahlung gesichert ist, sollte der Kaufpreis beim Notar hinterlegt werden.

Auf Seiten des Käufers sind mehrere finanzierende Banken, auf Seiten des Verkäufers sind mehrere Banken im Grundbuch abzulösen. Die bei der Direktzahlung erforderliche Koordinierung würde in diesem Fall den Käufer eventuell überfordern.

Die Zahlung des Kaufpreises direkt vom Käufer an den Verkäufer ist somit die Regel, das Notaranderkonto ist die Ausnahme.

Für die Auszahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto fallen Zusatzkosten in Höhe von einer Gebühr aus dem auszuzahlenden Betrag an (Nr. 25300 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG – Gerichts- und Notarkostengesetz). Bei einem auszuzahlenden Betrag von € 200.000,00 sind dies Mehrkosten von € 435,00 netto. Die Abwicklung des Kaufvertrages per Direktzahlung ist somit auch die deutlich günstigere Variante.

Was sind eigentlich Schrottimmobilien?

AltbauDer umgangssprachliche Begriff „Schrottimmobilien“ hat sich auch in der Rechtsprechung eingebürgert und bezeichnet Immobilien, deren Kaufpreis wesentlich höher als ihr Verkehrswert ist.

Die Käufer werden oft erstmals per Telefon von einem Vermittler kontaktiert. Steuervorteile beim Erwerb der Immobilie werden in den Vordergrund gestellt. Es wird Druck gemacht und sehr auf den Kaufvertragsabschluß gedrängt, es wird sehr kurzfristig ein Notartermin vereinbart. Die zweiwöchige Wartefrist bei Verbraucherverträgen wird nicht eingehalten. Oftmals ist der Kaufvertrag in Angebot und Annahme aufgesplittet, wobei der Käufer das Angebot abgibt und der – beim Notartermin nicht anwesende Eigentümer – es dann später in einem gesonderten Notartermin annimmt.

Beachten Sie bitte:

Es ist nicht die Aufgabe des Notars, die wirtschaftlichen Gesichtspunkte eines Grundstückskaufvertrages, die steuerlichen Folgen oder dessen Finanzierbarkeit zu prüfen. Dies ist Sache der Vertragsparteien.

Sie sollten daher die Immobilie unbedingt vor Vertragsabschluß besichtigen sowie darauf bestehen, daß Ihnen mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung der Kaufvertragsentwurf ausgehändigt wird. Falls Sie unsicher sind, sollten Sie den Kaufvertragsentwurf unbedingt vorab überprüfen sowie sich anwaltlich beraten lassen. Verlassen Sie sich nicht auf irgendwelche Versprechungen; nur was im Kaufvertrag beurkundet wurde, ist auch rechtlich bindend.