Kaufvertragsabwicklung

Kaufpreiszahlung vor Beurkundung?

Kaufpreiszahlung vor Beurkundung?

Der Verkäufer verlangt Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Immobilienkaufvertrages – entweder ganz oder teilweise – , sonst verkauft er nicht,

oder

er verlangt Kaufpreiszahlung vor Eintragung der den Käufer sichernden Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch.

Ein Kaufvertrag über Immobilien muß zwingend durch einen Notar beurkundet werden, sonst ist er nicht wirksam (§ 311 b Abs. 1 BGB). Wer also die Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Kaufvertrages erbringt oder auch Teilbeträge vorab zahlt, hat damit noch keinen wirksamen Anspruch auf Übereignung erworben und riskiert den Verlust seines voreilig bezahlten Geldes.

Diese zwingende Formvorschrift macht Sinn, weil es beim Immobilienkauf regelmäßig um hohe Geldbeträge geht und der Käufer so vor voreiligen Entscheidungen geschützt wird.

Verlangt der Verkäufer eine Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Kaufvertrages, dann begründet er dies meist damit, daß andere Interessenten bei ihm schon Schlange stehen und andernfalls vorgezogen werden (ältester Verkaufstrick der Welt).

Verkäufer und Käufer können über das Verkaufsobjekt privatschriftlich eine sog. Reservierungsvereinbarung abschließen und damit eine gewisse psychologische – nicht rechtliche –Sicherheit herstellen, daß der andere Vertragspartner bei der Stange bleiben wird (vgl. meinen Artikel: Macht ein Vorvertrag beim Hauskauf Sinn).

Die heute üblichen Kaufvertragsmuster sind aus der notariellen Vertragspraxis heraus entwickelt worden. Oberstes Gebot war dabei stets die Notwendigkeit, die Verträge so zu gestalten, daß ungesicherte Vorleistungen der einen oder anderen Vertragspartei vermieden werden.

Sieht der Vertrag vor, daß der Kaufpreis bereits vor Eintragung der den Käufer sichernden Vormerkung in das Grundbuch zu zahlen ist, führt dies ebenso zur ungesicherten Vorleistung durch den Käufer wie eine Kaufpreiszahlung vor Beurkundung: Der Käufer hat in diesem Fall zwar durch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages einen wirksamen Übereignungsanspruch erworben, dieser hilft ihm jedoch im Fall einer beim Verkäufer eintretenden Insolvenz oder bei betrügerischem Handeln des Verkäufers (z.B. bei Weiterverkauf an einen Dritten) nicht weiter.

Denn bei Insolvenz der Verkäufers bekommt er weder sein Geld zurück, noch kann er mangels Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch seinen Übereignungsanspruch durchsetzen.

Beim Verkauf an einen Dritten kann er Übereignung an sich ebenfalls mangels Eintragung der Vormerkung nicht durchsetzen und muß außerdem dann seinem Geld hinterherlaufen und vermutlich klagen, wobei völlig unsicher ist, ob eine Zwangsvollstreckung gegen den betrügerischen Verkäufer Erfolg haben wird.

Ist der Käufer ausreichend abgesichert, wenn im Kaufvertrag geregelt ist, daß der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Eintragung der Vormerkung zugunsten des Käufers „gesichert“ ist?

Eine derartige Formulierung findet sich immer wieder in notariellen Vertragsentwürfen. Gemeint ist damit, daß der Notar nach Einsicht in das Grundbuch (in die Grundakten sowie in die sog. Markentabelle, in welcher unerledigte Anträge aufgeführt sind) feststellt, daß dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung keine anderen Anträge vorgehen.

Eine ausreichende Sicherheit ist damit aber aus folgenden Gründen nicht hergestellt: Sofern beim Verkäufer Insolvenz eingetreten ist, hat dieser bereits mit dem entsprechenden Beschluß des Insolvenzgerichts das Verfügungsrecht über die ihm gehörende Immobilie verloren, also bereits vor der Eintragung des Insolvenzvermerks in das Grundbuch. Trotz „Sicherstellung“ der Eintragung der Vormerkung kann es also passieren, daß der Käufer seinen Übereignungsanspruch nicht durchsetzen kann, aber der Kaufpreis dann bereits bezahlt und das Geld beim insolventen Verkäufer verschwunden ist.

FAZIT:

Der Käufer sollte keinesfalls eine Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Kaufvertrages erbringen. Und auch wenn die Beurkundung erfolgt ist, sollte der Käufer keinesfalls Zahlungen erbringen, bevor die ihn schützende Eigentumsübertragungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist. Und zwar auch dann nicht, wenn die Eintragung der Vormerkung (lediglich) „gesichert“ ist.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei Erwerb vom Bauträger

Abnahme des Gemeinschaftseigentums

Der Erwerb von Eigentumswohnungen vom Bauträger ist aufgrund des derzeitigen Immobilienbooms wieder besonders aktuell.

Die Abnahme der Bauleistungen durch den Käufer – Abnahme des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums – ist dabei Dreh- und Angelpunkt des Vertrags und seiner Abwicklung:  Denn der vollständige Kaufpreis ist erst nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums (Beispiel: Dachdichtigkeit, Heizung, Stromversorgung, Wasser, Fenster, Wohnungstüre) und des Sondereigentums (Beispiel: Innentüren und Innenfenster) fällig, und die Übergabe der Wohnung an den Käufer (Besitzübergang sowie Übergang der Nutzen und Lasten) erfolgt erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung, und erst dann erfolgt der Eigentumserwerb durch Eintragung des Käufers ins Grundbuch.

Der Vertrag sollte in jedem Fall eine förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums durch Erstellung eines schriftlichen Abnahmeprotokolls vorsehen. Der Käufer ist gut beraten, wenn er sich dabei der Hilfe eines kompetenten Sachverständigen seines Vertrauens bedient (Architekt, Bauingenieur, sonstiger Bausachverständiger).

Während die Abnahme des Sondereigentums in der Regel keinen Schwierigkeiten begegnet, sind mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums häufig tatsächliche und rechtliche Probleme verbunden. Dies resultiert aus der unterschiedlichen Interessenlage beim Bauträger einerseits und beim Käufer andererseits:

Der Bauträger hat, insbesondere wegen der an die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums anknüpfenden Verjährungsfristen der Gewährleistungsansprüche, Interesse an einer möglichst gleichzeitigen und einheitlichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Käufer aller Wohnungen. Der Käufer dagegen hat Interesse an einer aus seiner Sicht sicheren, d.h. grundsätzlich in seiner Regie durchzuführenden Abnahme – z.B. durch Mitwirkung eines Sachverständigen seines Vertrauens – , wobei ihm aber gleichzeitig aus Kostengründen und Gründen der Praktikabilität  ebenfalls an einer möglichst gemeinsamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums, also zusammen mit den anderen Käufern, gelegen sein muß.

Die Bauträgerverträge sehen zur Regelung dieser Probleme sog. Abnahmeklauseln vor. Deren Wirksamkeit ist allerdings durch die insoweit strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs häufig fraglich. Der BGH hält Abnahmeklauseln verkürzt gesagt nur dann für wirksam,  wenn dadurch die volle Handlungsfreiheit des Käufers sowie die Neutralität des eingeschalteten Sachverständigen gewährleistet sind.  Problematisch sind deshalb vermutlich auch Klauseln, wonach ein entweder vom Bauträger oder per Beschluß der Eigentümergemeinschaft beauftragter Sachverständiger zwar lediglich die Abnahmereife (vgl. § 640  Abs.1 S.1 BGB) – also nicht die Abnahme selbst – festzustellen hat,  dem Käufer damit aber suggeriert werden kann, er sei aufgrund dieser Feststellung nun zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums verpflichtet und könne keine weiteren Einwendungen erheben.

Die sicherste Regelung besteht nach allem darin, auf derartige Klauseln ganz zu verzichten und statt dessen im Kaufvertrag zu vereinbaren, daß die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ausschließlich durch den Käufer oder einen Sachverständigen seines Vertrauens vorgenommen wird.

Soll trotzdem im Kaufvertrag eine gemeinsame Abnahme des Gemeinschaftseigentums für alle Käufer in der Wohnungseigentumsanlage vorgesehen werden, müßte eine solche Regelung in jedem Fall den folgenden Maßgaben entsprechen: Beschluß der Wohnungseigentümer zur Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Besichtigung und Begehung des Gemeinschaftseigentums und Abgabe einer unverbindlichen Empfehlung über die Erklärung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Der Käufer ist selbstredend zu der Begehung einzuladen. Hat der Sachverständige festgestellt, daß keine die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hindernden Sachmängel und /oder die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hindernde noch ausstehende Restarbeiten vorliegen, ist der Käufer nochmals ausdrücklich auf sein Recht hinzuweisen, das Gemeinschaftseigentum selbst zu prüfen und als abnahmereif zu bewerten. Der Käufer ist weiter darauf hinzuweisen, daß sich aus den Feststellungen des Sachverständigen keine Verpflichtung zur Abnahme ergibt. Er ist schließlich aber auch darauf hinzuweisen, daß der fruchtlose Ablauf einer vom Bauträger gesetzten Frist zur Erklärung der Abnahme nach der gesetzlichen Regelung  (§ 640 Abs. 1 S. 3 BGB) ausdrücklichen Erklärung der Abnahme  gleichkommt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Direktzahlung oder Notaranderkonto?

NotaranderkontoOftmals wünschen sich die Vertragsparteien die Abwicklung ihres Immobilienkaufvertrages über ein Notaranderkonto in der Annahme, diese Form der Vertragsabwicklung sei sicherer als die Direktzahlung vom Käufer an den Verkäufer.

Dies ist nicht der Fall; beide Varianten werden vom Notar überwacht und bieten Verkäufer und Käufer die gleiche Sicherheit.

Die Auszahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto nimmt der Notar dann vor, wenn sämtliche Voraussetzungen dafür vorliegen, dass der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann (rangrichtige Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch; Vorliegen sämtlicher erforderlicher privater und behördlicher Genehmigungen; Vorliegen der Löschungsunterlagen, falls Belastungen des Verkäufers aus dem Kaufpreis abzulösen sind).

Bei der Direktzahlung erhält der Käufer beim Vorliegen genau der gleichen Voraussetzungen ein Schreiben des Notars (sog. „Fälligkeitsmitteilung“) mit der Aufforderung, nun den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

In beiden Fällen, d.h. vor Auszahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto sowie vor Fertigung der Fälligkeitsmitteilung, prüft der Notar, ob die Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer vorliegen. Falls ihm hierbei ein Fehler unterlaufen sollte, haftet er auch in beiden Fällen.

Die Entscheidung, ob die Zahlung des Kaufpreises per Direktzahlung oder über ein Notaranderkonto abzuwickeln ist, obliegt nicht den Vertragsparteien. § 57 BeurkG bestimmt, dass für die Verwahrung von Geldern durch den Notar ein besonderes Sicherungsinteresse vorliegen muss.

Beispiele für ein besonderes Sicherungsinteresse:

Es wird eine kurzfristige Besitzübergabe gewünscht, dh. der Käufer möchte das Kaufobjekt kurz nach der Beurkundung des Kaufvertrages und vor Vorliegen der oben genannten Fälligkeitsvoraussetzungen beziehen. Um den Verkäufer zu schützen, damit dieser nicht seinen Besitz an der Immobilie verliert, ohne dass die Kaufpreiszahlung gesichert ist, sollte der Kaufpreis beim Notar hinterlegt werden.

Auf Seiten des Käufers sind mehrere finanzierende Banken, auf Seiten des Verkäufers sind mehrere Banken im Grundbuch abzulösen. Die bei der Direktzahlung erforderliche Koordinierung würde in diesem Fall den Käufer eventuell überfordern.

Die Zahlung des Kaufpreises direkt vom Käufer an den Verkäufer ist somit die Regel, das Notaranderkonto ist die Ausnahme.

Für die Auszahlung des Kaufpreises vom Notaranderkonto fallen Zusatzkosten in Höhe von einer Gebühr aus dem auszuzahlenden Betrag an (Nr. 25300 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG – Gerichts- und Notarkostengesetz). Bei einem auszuzahlenden Betrag von € 200.000,00 sind dies Mehrkosten von € 435,00 netto. Die Abwicklung des Kaufvertrages per Direktzahlung ist somit auch die deutlich günstigere Variante.