Steuern

Grundsteuer bei Verkauf

Grundsteuer bei Verkauf

Die Immobilie ist verkauft, der Käufer schon seit einiger Zeit als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Trotzdem erhält der Verkäufer noch vom zuständigen Finanzamt eine Aufforderung zur Zahlung der Grundsteuer. Dies liegt daran, daß Steuerschuldner für die Grundsteuer gem. § 10 Absatz 1 Grundsteuergesetz (GrStG) derjenige ist, der bei Feststellung des Einheitswertes am 1. Januar jeden Jahres Steuerschuldner war. Dies bedeutet für den Verkäufer, daß er – selbst wenn der Kaufvertrag am 2. Januar abgeschlossen wurde – noch das ganze laufende Jahr gegenüber dem Finanzamt für die Zahlung der Grundsteuer haftet. Neben dem Verkäufer haftet auch der Käufer für die Zahlung der Grundsteuer, und zwar nicht nur im Jahr des Eigentumswechsels, sondern sogar noch für das Jahr davor (§ 11 GrStG).

Der notarielle Kaufvertrag regelt üblicherweise, wie die Zahlung der Grundsteuer bei Verkauf einer Immobilie zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt wird.  Abweichend von der gesetzlichen Regelung wird zwischen den Parteien normalerweise vereinbart, daß Nutzen und Lasten  des Grundstücks – also auch die Verpflichtung zur Zahlung der Grundsteuer – bei Besitzübergang auf den Käufer übergehen. Das ist der Zeitpunkt, wo der Kaufpreis bezahlt ist und dem Käufer die Immobilie übergeben wurde. Die Eigentumsumschreibung erfolgt in der Regel erst später.

Diese Regelung gilt jedoch nur im Innenverhältnis zwischen den Parteien, wohingegen gegenüber dem Finanzamt beide – Verkäufer und Käufer – haften.

Beispiel: Der notarielle Kaufvertrag wird am 01.03.2017 beurkundet. Am 01.06.2017 erfolgt der Nutzen-Lastenwechsel. Der Käufer wird am 15.07.2017 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Am 01.08.2017 schreibt das Finanzamt den Verkäufer wegen Zahlung der Grundsteuer für das 3. Quartal 2017 an. Gegenüber dem Finanzamt ist der Verkäufer zur Zahlung der Grundsteuer für das ganze Jahr 2017 verpflichtet. Im notariellen Kaufvertrag ist dagegen üblicherweise geregelt, daß der Käufer die Grundsteuer 2017 anteilig ab dem 01.06.2017 (Nutzen-Lasten-Wechsel) übernimmt. Der Verkäufer sollte somit die Grundsteuer für das gesamte Jahr an das Finanzamt zahlen und dem Käufer den anteiligen Steuerbetrag für die Monate Juni – Dezember 2017 in Rechnung stellen.

Ist die Immobilie vermietet, so kann die Grundsteuer in der vom Vermieter zu erstellenden Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag – was regelmäßig der Fall ist – dies vorsieht.

Was sind eigentlich Schrottimmobilien?

AltbauDer umgangssprachliche Begriff „Schrottimmobilien“ hat sich auch in der Rechtsprechung eingebürgert und bezeichnet Immobilien, deren Kaufpreis wesentlich höher als ihr Verkehrswert ist.

Die Käufer werden oft erstmals per Telefon von einem Vermittler kontaktiert. Steuervorteile beim Erwerb der Immobilie werden in den Vordergrund gestellt. Es wird Druck gemacht und sehr auf den Kaufvertragsabschluß gedrängt, es wird sehr kurzfristig ein Notartermin vereinbart. Die zweiwöchige Wartefrist bei Verbraucherverträgen wird nicht eingehalten. Oftmals ist der Kaufvertrag in Angebot und Annahme aufgesplittet, wobei der Käufer das Angebot abgibt und der – beim Notartermin nicht anwesende Eigentümer – es dann später in einem gesonderten Notartermin annimmt.

Beachten Sie bitte:

Es ist nicht die Aufgabe des Notars, die wirtschaftlichen Gesichtspunkte eines Grundstückskaufvertrages, die steuerlichen Folgen oder dessen Finanzierbarkeit zu prüfen. Dies ist Sache der Vertragsparteien.

Sie sollten daher die Immobilie unbedingt vor Vertragsabschluß besichtigen sowie darauf bestehen, daß Ihnen mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung der Kaufvertragsentwurf ausgehändigt wird. Falls Sie unsicher sind, sollten Sie den Kaufvertragsentwurf unbedingt vorab überprüfen sowie sich anwaltlich beraten lassen. Verlassen Sie sich nicht auf irgendwelche Versprechungen; nur was im Kaufvertrag beurkundet wurde, ist auch rechtlich bindend.