Kauf einer Eigentumswohnung
Kauf einer Eigentumswohnung

Kauf einer Eigentumswohnung

Die Teilungsklärung

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung, sollten Sie sich vom Verkäufer vorab eine Kopie der Teilungserklärung und sämtlicher zugehöriger eventueller Ergänzungsurkunden aushändigen lassen. Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, in welcher der (frühere) Eigentümer seinerzeit das Grundstück in einzelne Wohnungs- und / oder Teileigentumseinheiten (Wohnungseigentum = zum Wohnen, Teileigentum = andere Nutzung, z.B. gewerblich, Garage o.ä.) aufgeteilt hat. In der Regel befindet sich in derselben Urkunde auch die sog. Gemeinschaftsordnung, welche das Verhältnis der Miteigentümer untereinander regelt. „Teilungserklärung“ meint also in der Regel beides.

Sie sollten unbedingt prüfen lassen, ob die Teilungserklärung nicht Regelungen enthält, die das von Ihnen anvisierte Objekt für Ihre Zwecke ungeeignet machen.

Beispiel: Sie möchten die Eigentumswohnung gewerblich nutzen und in Ihrem Sondereigentum ein Büro eröffnen. Die vorliegende Teilungserklärung verbietet aber ausdrücklich jede gewerbliche Nutzung.

Aus der Teilungserklärung können Sie ersehen, was genau zu Ihrem Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Sie können weiter sehen, wie hoch Ihr Anteil am Gemeinschafteigentum (= sog. Miteigentumsanteil, abgekürzt MEA) sein wird. Dies ist wichtig zu wissen, weil sich in aller Regel die auf Sie entfallenden Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums nach der Größe Ihres Miteigentumsanteils richten. Die mit Ihrem Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteile sollten im Verhältnis zur Größe der Wohnung stehen. Dies ist meistens der Fall, aber nicht zwingend.

Beispiel: Sie erwerben eine Eigentumswohnung in einem Haus mit insgesamt vier ungefähr gleich großen Sondereigentumseinheiten. Rein rechnerisch sollte hier zu jeder Wohnung ein Miteigentumsanteil von 25/100 gehören, d.h. jeder Eigentümer sollte zu einem Viertel am Gemeinschaftseigentum beteiligt sein. Tatsächlich ist die Aufteilung der Miteigentumsanteile bei diesem Grundstück so erfolgt, daß dem von Ihnen erworbenen Sondereigentum 40/100 Miteigentumsanteile zugeordnet wurden, den anderen Sondereigentumseinheiten jeweils 20/100 Miteigentumsanteile. Dies bedeutet – sofern sich die Verteilung der Gemeinschaftskosten nach der Anzahl der Miteigentumsanteile richtet – daß der Eigentümer dieser Wohnung mit höheren Nebenkosten belastet ist als die übrigen Eigentümer.

Sie können aus der Teilungserklärung weiter ersehen, ob Ihrer Wohnung Sondernutzungsrechte zugeordnet sind. Dies sind Teile des Gemeinschafteigentums, welche von einem Wohnungseigentümer ausschließlich, also unter Ausschluß aller anderen Wohnungseigentümer, genutzt werden dürfen.

Beispiel: ein bestimmter Teil des Gartens, ein Kfz-Stellplatz, ein Keller

Sie sollten ebenfalls darauf achten, für welche Art des Gebrauchs die Teileigentumseinheiten in der Wohnungseigentumsanlage vorgesehen sind.

Beispiel: Die unter Ihrem Sondereigentum befindliche Eigentumseinheit Nr. 1 ist in der Teilungserklärung lediglich mit „Teileigentum“ bezeichnet, die gewerbliche Nutzung ist in keiner Weise eingeschränkt. Als Sie Ihr Eigentum erworben haben, befand sich in diesen Räumen ein Zeitungskiosk. Der neue Erwerber dieser Einheit plant den Betrieb eines geruchsintensiven Schnellimbisses.

Normalerweise haftet der Käufer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (abgekürzt: WEG) für Wohngeldrückstände des Verkäufers nicht. Es gibt jedoch Teilungserklärungen, die eine solche Haftung – neben der Haftung des Veräußerers – explizit vorsehen (sog. gesamtschuldnerische Haftung). Dann gilt diese Regelung in der Teilungserklärung. Sie sollten daher die Teilungserklärung vor dem Kauf einer Eigentumswohnung auf solche Regelungen durchsehen bzw. prüfen lassen. Falls Ihre Teilungserklärung eine solche gesamtschuldnerische Haftung vorsieht, sollte im notariellen Kaufvertrag die Kaufpreisfälligkeit u.a. davon abhängig gemacht werden, dass der Verwalter schriftlich bestätigt hat, dass keine Wohngeldrückstände seitens des Verkäufers bestehen.

Falls Sie die Teilungserklärung vom Verkäufer nicht erhalten können, wenden Sie sich an den Verwalter. Die Teilungserklärung befindet sich auch in den Grundakten des Grundbuchamtes; auch von dort können Sie – mit einer Vollmacht des Verkäufers – eine Kopie anfordern.

Ohne Kenntnis der Teilungserklärung sollten Sie keinen Kaufvertrag über Wohnungs- oder Teileigentum unterschreiben.