Vermietete Wohnung kaufen

Es gilt die gesetzliche Regelung: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB), d.h. ein bestehendes Mietverhältnis geht bei Eigentumsumschreibung so auf den Käufer über, wie es mit dem Verkäufer bestanden hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine vermietete Wohnung kaufen oder ob es sich um ein vermietetes Einfamilienhaus handelt oder ob ein Mehrfamilienhaus mit mehreren vermieteten Wohnungen erworben wird.

Der Käufer kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann kündigen, wenn er ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung hat, ein besonderes Kündigungsrecht allein aufgrund des Eigentumswechsels gibt es nicht (§ 573 BGB).

Ein berechtigtes Interesse kann z.B. dann vorliegen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat oder wenn seitens des Käufers und neuen Vermieters Eigenbedarf besteht. Falls Sie eine vermietete Wohnung kaufen, um selbst darin zu wohnen, und das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen möchten, sollten Sie sich vor Abschluß des Kaufvertrages über die Erfolgsaussichten und Risiken einer Eigenbedarfskündigung unbedingt anwaltlich beraten lassen.

Falls das Mietverhältnis mit dem Mieter bereits vor der Umwandlung des Grundstücks in Wohnungseigentum bestanden hat, ist die Kündigung nach § 573 BGB für den Zeitraum von drei Jahren ausgeschlossen (§ 577a BGB). In einigen Gemeinden, besonders Großstädten, kann dieser Zeitraum sogar bis zu 10 Jahren betragen (§ 577a Abs. 2 BGB).

Beispiel: Am 01.05.2014 hat der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Wohnung im 1. OG links an den Mieter M vermietet. Am 18.03.2015 teilt der Eigentümer das Haus in einzelne Wohnungseigentumseinheiten auf; die Teilung wird am 04.09.2015 im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer will nun die Wohnungen einzeln verkaufen. Ein Kaufinteressent K möchte die im 1. OG links gelegene vermietete Wohnung kaufen um sie selbst zu nutzen und dem Mieter M daher wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Eigenbedarfskündigung durch K ist frühestens drei Jahre nach der Veräußerung an ihn möglich.

Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung erwerben wollen, bei welcher die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter erfolgt ist, und wenn diese Wohnung nun zum ersten Mal nach der Teilung verkauft wird, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Der Mieter ist gem. § 577 Abs. 2 BGB über den Inhalt des Kaufvertrages zu unterrichten und über sein Vorkaufsrecht zu informieren. Diese Information wird normalerweise das Notariatsbüro für die Kaufvertragsparteien übernehmen. Der Mieter hat nun zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht durch formlose Erklärung gegenüber dem Verkäufer auszuüben. Um diese Zeit möglichst zu verkürzen, fordert der Notar den Mieter in seinem Schreiben meist auf, sich baldmöglich zu äußern, sofern er kein Interesse am Erwerb der Wohnung hat. Falls der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt, kommt der Kaufvertrag zu denselben Bedingungen, wie mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart, zwischen Verkäufer und Mieter zustande, d.h. der zwischen Ihnen und dem Verkäufer geschlossene Kaufvertrag ist hinfällig geworden.

Im Kaufvertrag wird normalerweise im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart, dass der Mietzins dem Käufer ab dem Zeitpunkt des Nutzen/Lastenwechsels zusteht.

Es empfiehlt sich, den Mietvertrag oder die Mietverträge vor Abschluß des Grundstückskaufvertrages zu prüfen, bzw. prüfen zu lassen. Dabei ist besonders auf Punkte zu achten, die für den Vermieter nachteilig sind:

Beispiel: Nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind Vertragsklauseln, welche die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen, stets unwirksam, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde.

Vom Mieter geleistete Kautionszahlungen sollten vom Verkäufer an den Käufer weitergeleitet werden. Da der Verkäufer dem Mieter trotz Übergabe der Kaution weiter auf Rückzahlung haftet (sofern der Käufer bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution nicht an den Mieter ausbezahlt), sollte im Interesse des Verkäufers das Einverständnis des Mieters zur Überleitung der Kaution an den Käufer und Zustimmung zur Enthaftung des Verkäufers eingeholt werden. Der Käufer als neuer Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem separaten Konto anzulegen und nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen.

Wenn der Mieter trotz Vereinbarung im Mietvertrag die Kaution noch nicht an den Verkäufer gezahlt hat, sollten Sie diese Zahlung vom Mieter unverzüglich einfordern (Achtung: Der Anspruch auf Kautionszahlung verjährt mit Ablauf des dritten Jahres ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages bzw. der Kautionsvereinbarung).