Wenn ein Mensch stirbt, geht im Augenblick des Todes sein gesamtes Vermögen als Ganzes auf den oder die Erben über, § 1922 BGB.
War der Erblasser Eigentümer einer Immobilie, so findet durch seinen Tod deshalb ein „Eigentumswechsel außerhalb des Grundbuches“ statt. Das heißt: Im Grundbuch ist dann zwar noch der Erblasser als Eigentümer eingetragen, wirklicher Eigentümer ist nun jedoch der Erbe. Das Grundbuch ist durch den Tod des Erblassers also unrichtig geworden.
Die Erben sind gesetzlich verpflichtet, das Grundbuch berichtigen zu lassen, § 82 GBO. Hierzu wird normalerweise ein Erbschein benötigt, es sei denn, der Erblasser hat ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen. Sobald das Nachlaßgericht das Testament oder den Erbvertrag eröffnet hat, kann die Grundbuchberichtigung dann aufgrund Vorlage einer beglaubigten Abschrift des Testaments/Erbvertrages und des Eröffnungsprotokolls erfolgen. Für privatschriftliche Testamente gilt dies nicht; hier ist zur Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall immer ein Erbschein erforderlich.
Die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall kann jeder Erbe selbst ohne Hinzuziehung eines Notars beim Grundbuchamt beantragen. Vorzulegen ist ein schriftlicher Antrag zusammen mit einer Ausfertigung des Erbscheins oder mit einer beglaubigten Kopie des notariellen Testaments/Erbvertrages und des Eröffnungsprotokolls. In den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung beim Grundbuchamt gerichtskostenfrei, danach richten sich die Gerichtskosten nach dem Wert der Immobilie.
Wenn die Erben beabsichtigen, die Immobilie direkt weiterzuverkaufen, stellt sich die Frage, ob die Grundbuchberichtigung auf die Erben überhaupt erforderlich ist oder ob die Umschreibung des Grundbuches direkt vom Erblasser auf den Käufer des Grundstücks erfolgen kann.
Die Umschreibung des Grundbuches ohne Zwischeneintragung der Erben ist dann grundsätzlich möglich, wenn der Käufer des Grundstücks den Kaufpreis nicht durch ein Bankdarlehen finanziert. Wenn er aber finanziert, dann muß das Grundstück zur Sicherung der Finanzierung bereits vor Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld belastet werden. Dies ist aber nur möglich, wenn der Verkäufer (die Erben) bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (§§ 39, 40 GBO).
Die Umschreibung des Grundbuches direkt auf den Käufer ohne Zwischeneintragung der Erben empfiehlt sich jedoch – auch in den Fällen, in denen sie grundsätzlich möglich ist – aus anderen Gründen nicht:
Wenn der oder die Erben als Eigentümer im Grundbuch voreingetragen sind, kann sich der Käufer auf den öffentlichen Glauben des Grundbuches berufen. Dies bedeutet, der Inhalt des Grundbuches gilt ihm gegenüber als richtig, selbst wenn er unrichtig sein sollte (sog. gutgläubiger Erwerb, § 892 BGB). Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn sich herausstellt, daß der Verkäufer gar nicht der richtige Erbe und somit nicht Eigentümer war, weil später ein neues Testament aufgetaucht ist. Wenn der Verkäufer aber im Grundbuch nicht eingetragen ist, dann ist dieser gutgläubige Erwerb durch den Käufer nicht möglich. Der Käufer wird in diesen Fällen also, obwohl er den Kaufpreis bezahlt hat und obwohl die Eigentumsübertragung auf ihn im Grundbuch eingetragen ist, in Wirklichkeit nicht Eigentümer.
Es empfiehlt sich daher auch bei geplantem Weiterverkauf der Immobilie aus Sicherheitsgründen, die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall möglichst zeitnah zu beantragen.