Notarielle Beurkundung

Kaufpreiszahlung vor Beurkundung?

Kaufpreiszahlung vor Beurkundung?

Der Verkäufer verlangt Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Immobilienkaufvertrages – entweder ganz oder teilweise – , sonst verkauft er nicht,

oder

er verlangt Kaufpreiszahlung vor Eintragung der den Käufer sichernden Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch.

Ein Kaufvertrag über Immobilien muß zwingend durch einen Notar beurkundet werden, sonst ist er nicht wirksam (§ 311 b Abs. 1 BGB). Wer also die Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Kaufvertrages erbringt oder auch Teilbeträge vorab zahlt, hat damit noch keinen wirksamen Anspruch auf Übereignung erworben und riskiert den Verlust seines voreilig bezahlten Geldes.

Diese zwingende Formvorschrift macht Sinn, weil es beim Immobilienkauf regelmäßig um hohe Geldbeträge geht und der Käufer so vor voreiligen Entscheidungen geschützt wird.

Verlangt der Verkäufer eine Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Kaufvertrages, dann begründet er dies meist damit, daß andere Interessenten bei ihm schon Schlange stehen und andernfalls vorgezogen werden (ältester Verkaufstrick der Welt).

Verkäufer und Käufer können über das Verkaufsobjekt privatschriftlich eine sog. Reservierungsvereinbarung abschließen und damit eine gewisse psychologische – nicht rechtliche –Sicherheit herstellen, daß der andere Vertragspartner bei der Stange bleiben wird (vgl. meinen Artikel: Macht ein Vorvertrag beim Hauskauf Sinn).

Die heute üblichen Kaufvertragsmuster sind aus der notariellen Vertragspraxis heraus entwickelt worden. Oberstes Gebot war dabei stets die Notwendigkeit, die Verträge so zu gestalten, daß ungesicherte Vorleistungen der einen oder anderen Vertragspartei vermieden werden.

Sieht der Vertrag vor, daß der Kaufpreis bereits vor Eintragung der den Käufer sichernden Vormerkung in das Grundbuch zu zahlen ist, führt dies ebenso zur ungesicherten Vorleistung durch den Käufer wie eine Kaufpreiszahlung vor Beurkundung: Der Käufer hat in diesem Fall zwar durch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages einen wirksamen Übereignungsanspruch erworben, dieser hilft ihm jedoch im Fall einer beim Verkäufer eintretenden Insolvenz oder bei betrügerischem Handeln des Verkäufers (z.B. bei Weiterverkauf an einen Dritten) nicht weiter.

Denn bei Insolvenz der Verkäufers bekommt er weder sein Geld zurück, noch kann er mangels Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch seinen Übereignungsanspruch durchsetzen.

Beim Verkauf an einen Dritten kann er Übereignung an sich ebenfalls mangels Eintragung der Vormerkung nicht durchsetzen und muß außerdem dann seinem Geld hinterherlaufen und vermutlich klagen, wobei völlig unsicher ist, ob eine Zwangsvollstreckung gegen den betrügerischen Verkäufer Erfolg haben wird.

Ist der Käufer ausreichend abgesichert, wenn im Kaufvertrag geregelt ist, daß der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die Eintragung der Vormerkung zugunsten des Käufers „gesichert“ ist?

Eine derartige Formulierung findet sich immer wieder in notariellen Vertragsentwürfen. Gemeint ist damit, daß der Notar nach Einsicht in das Grundbuch (in die Grundakten sowie in die sog. Markentabelle, in welcher unerledigte Anträge aufgeführt sind) feststellt, daß dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung keine anderen Anträge vorgehen.

Eine ausreichende Sicherheit ist damit aber aus folgenden Gründen nicht hergestellt: Sofern beim Verkäufer Insolvenz eingetreten ist, hat dieser bereits mit dem entsprechenden Beschluß des Insolvenzgerichts das Verfügungsrecht über die ihm gehörende Immobilie verloren, also bereits vor der Eintragung des Insolvenzvermerks in das Grundbuch. Trotz „Sicherstellung“ der Eintragung der Vormerkung kann es also passieren, daß der Käufer seinen Übereignungsanspruch nicht durchsetzen kann, aber der Kaufpreis dann bereits bezahlt und das Geld beim insolventen Verkäufer verschwunden ist.

FAZIT:

Der Käufer sollte keinesfalls eine Kaufpreiszahlung vor Beurkundung des Kaufvertrages erbringen. Und auch wenn die Beurkundung erfolgt ist, sollte der Käufer keinesfalls Zahlungen erbringen, bevor die ihn schützende Eigentumsübertragungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist. Und zwar auch dann nicht, wenn die Eintragung der Vormerkung (lediglich) „gesichert“ ist.

Macht ein Vorvertrag beim Hauskauf Sinn?

Vorvertrag beim HauskaufSie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, benötigen aber vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages noch Zeit, etwa weil Ihre Finanzierung noch nicht geklärt ist oder noch nicht sicher ist, ob eine Baugenehmigung erteilt wird.

Sie befürchten, dass der Verkäufer sich an die Ihnen mündlich gegebene Zusage nicht hält und das Grundstück anderweitig verkauft und möchten dieses Risiko absichern.

Im Internet finden sich viele Muster und Formulare für einen Vorvertrag beim Hauskauf, die von beiden Parteien nur auszufüllen und zu unterschreiben sind. Manchmal legen auch Immobilienmakler den Parteien solche Vereinbarungen vor.

Wenn ein Vorvertrag beim Hauskauf rechtlich bindend sein soll, muss er, wie der Kaufvertrag selbst, notariell beurkundet werden (§ 311 b BGB). Eine nur privatschriftlich abgefasste Vereinbarung hat bestenfalls eine psychologische Wirkung, indem beide Parteien die Ernsthaftigkeit ihrer Verkaufs- und Kaufabsichten bekräftigen und die Eckdaten des später notariell zu beurkundenden Kaufvertrages festlegen.

Eine gerichtlich durchsetzbare Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück an einen bestimmten Käufer zu verkaufen und zu übereignen sowie eine Verpflichtung des Käufers, das Grundstück zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben, kann so nicht begründet werden.

Typischerweise regelt ein Vorvertrag beim Hauskauf insbesondere diejenigen Umstände, bei deren Eintritt oder Nichteintritt die Verpflichtung zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages entfällt.

Beispiel: Verkäufer und Käufer verpflichten sich in einem notariell beurkundeten Vorvertrag bis zu einem bestimmten Termin einen Grundstückskaufvertrag über ein genau bezeichnetes unbebautes Grundstück  zu einem bestimmten Kaufpreis abzuschließen. Die Verpflichtung des Käufers zum Abschluß des Grundstückskaufvertrages entfällt, wenn bis zu einem bestimmten Datum keine Baugenehmigung erteilt ist.

Oftmals enthält der (notarielle) Vorvertrag zum Hauskauf auch eine Schadensersatzklausel, in welcher eine oder beide Parteien sich verpflichten, eine bestimmte Summe zu zahlen, sofern die spätere Beurkundung des Hauptvertrages unterbleibt.

Beispiel:  Für den Fall, dass sich der Käufer im oben genannten Beispiel aus anderen Gründen als der nicht erteilten Baugenehmigung  vom Vertrag löst, hat er an den Verkäufer einen pauschalierten Schadensersatz in Höhe von € 5.000,00 zu zahlen.

Der Nachteil eines Vorvertrages beim Hauskauf ist, dass die Notarkosten zwei mal anfallen, zuerst für den Vorvertrag und später nochmals für den eigentlichen Kaufvertrag.

Diese doppelte Kostenbelastung kann  vermieden werden, wenn auf den Vorvertrag beim Hauskauf verzichtet und statt dessen direkt der Hauptvertrag beurkundet wird und in diesem  ein Rücktrittsrecht für den Käufer für den Fall vereinbart wird, dass die Baugenehmigung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht erteilt wurde.