Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, benötigen aber vor Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages noch Zeit, etwa weil Ihre Finanzierung noch nicht geklärt ist oder noch nicht sicher ist, ob eine Baugenehmigung erteilt wird.
Sie befürchten, dass der Verkäufer sich an die Ihnen mündlich gegebene Zusage nicht hält und das Grundstück anderweitig verkauft und möchten dieses Risiko absichern.
Im Internet finden sich viele Muster und Formulare für einen Vorvertrag beim Hauskauf, die von beiden Parteien nur auszufüllen und zu unterschreiben sind. Manchmal legen auch Immobilienmakler den Parteien solche Vereinbarungen vor.
Wenn ein Vorvertrag beim Hauskauf rechtlich bindend sein soll, muss er, wie der Kaufvertrag selbst, notariell beurkundet werden (§ 311 b BGB). Eine nur privatschriftlich abgefasste Vereinbarung hat bestenfalls eine psychologische Wirkung, indem beide Parteien die Ernsthaftigkeit ihrer Verkaufs- und Kaufabsichten bekräftigen und die Eckdaten des später notariell zu beurkundenden Kaufvertrages festlegen.
Eine gerichtlich durchsetzbare Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück an einen bestimmten Käufer zu verkaufen und zu übereignen sowie eine Verpflichtung des Käufers, das Grundstück zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben, kann so nicht begründet werden.
Typischerweise regelt ein Vorvertrag beim Hauskauf insbesondere diejenigen Umstände, bei deren Eintritt oder Nichteintritt die Verpflichtung zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages entfällt.
Beispiel: Verkäufer und Käufer verpflichten sich in einem notariell beurkundeten Vorvertrag bis zu einem bestimmten Termin einen Grundstückskaufvertrag über ein genau bezeichnetes unbebautes Grundstück zu einem bestimmten Kaufpreis abzuschließen. Die Verpflichtung des Käufers zum Abschluß des Grundstückskaufvertrages entfällt, wenn bis zu einem bestimmten Datum keine Baugenehmigung erteilt ist.
Oftmals enthält der (notarielle) Vorvertrag zum Hauskauf auch eine Schadensersatzklausel, in welcher eine oder beide Parteien sich verpflichten, eine bestimmte Summe zu zahlen, sofern die spätere Beurkundung des Hauptvertrages unterbleibt.
Beispiel: Für den Fall, dass sich der Käufer im oben genannten Beispiel aus anderen Gründen als der nicht erteilten Baugenehmigung vom Vertrag löst, hat er an den Verkäufer einen pauschalierten Schadensersatz in Höhe von € 5.000,00 zu zahlen.
Der Nachteil eines Vorvertrages beim Hauskauf ist, dass die Notarkosten zwei mal anfallen, zuerst für den Vorvertrag und später nochmals für den eigentlichen Kaufvertrag.
Diese doppelte Kostenbelastung kann vermieden werden, wenn auf den Vorvertrag beim Hauskauf verzichtet und statt dessen direkt der Hauptvertrag beurkundet wird und in diesem ein Rücktrittsrecht für den Käufer für den Fall vereinbart wird, dass die Baugenehmigung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht erteilt wurde.